Mật độ xây dựng nhà phố là một trong những vấn đề rất nhiều nhà đầu tư cũng như chủ nhà quan tâm khi xây dựng, thi công nhà ở hoặc các công trình. Mật độ xây dựng sẽ phụ thuộc vào diện tích đất ở của từng khu vực khác nhau theo pháp luật quy định. Vậy tiêu chuẩn của chúng được thể hiện như thế nào? Bài viết sẽ giải đáp thắc mắc của bạn ngay dưới đây!
Mật độ xây dựng là gì?
Bất kỳ công trình nào trước khi đưa ra thi công đều phải dựa trên Quy chuẩn xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Theo quy định mới nhất về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng nói chung và mật độ xây dựng nhà phố nói riêng được chia thành 2 loại:
- Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình kiến trúc chính trên lô đất (không bao gồm các công trình ngoài trời như tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, các công trình hạ tầng kỹ thuật).
- Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình kiến trúc chính trên toàn khu đất (diện tích này có thể bao gồm cả sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình).
Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ được tính như thế nào?
Mật độ xây dựng thuần tối đa của đất xây dựng nhà ở riêng lẻ như nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4, nhà vườn,… hoặc nhà ở liên kế được quy định như sau:
- Lô đất có diện tích dưới 90m2: mật độ xây dựng thuần tối đa là 100%.
- Lô đất có diện tích 90m2-100m2: mật độ xây dựng thuần tối đa là 80%.
- Lô đất có diện tích 100m2-200m2: mật độ xây dựng thuần tối đa là 70%.
- Lô đất có diện tích 200m2-300m2: mật độ xây dựng nhà ở tối đa là 60%.
- Lô đất có diện tích 300m2-500m2: mật độ xây dựng nhà ở tối đa là 50%.
- Lô đất có diện tích 500m2 đến trên 1000m2: mật độ xây dựng nhà ở tối đa là 40%.
Như vậy, lô đất có diện tích càng lớn thì mật độ xây dựng càng thu hẹp.
Quy định về mật độ xây dựng nhà phố
Ngoài có những quy định chung của nhà ở riêng lẻ, mật độ xây dựng nhà phố cũng có những quy định riêng mà không phải ai cũng nắm được. Do đó, bạn cầu tra khảo kỹ các thông tin dưới đây để tránh vi phạm sau này.
Kích thước đất quy hoạch nhà ở
Kích thước này phụ thuộc vào nhu cầu và đối tượng sử dụng lô đất quy hoạch nhằm đảm bảo mật độ xây dựng phù hợp.
Đối với các lô đất đất xây dựng nhà phố tiếp giáp với mặt đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, cần đảm bảo tối thiểu các yêu cầu sau:
- Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà là 45m2.
- Chiều rộng tối thiểu của lô đất là 5m.
- Chiều sâu tối thiểu của lô đất là 5m.
Đối với các lô đất xây dựng nhà phố tiếp giáp với mặt đường có lộ giới nhỏ hơn 20m thì cần đảm bảo tối thiểu các yêu cầu sau:
- Diện tích đất tối thiểu xây dựng nhà ở là 36m2.
- Chiều rộng tối thiểu của lô đất là 4m.
- Chiều sâu tối thiểu của lô đất là 4m.
Chiều dài dãy nhà phố liền kề hoặc nhà phố riêng lẻ có hai mặt tiếp giáp với đường chính thuộc khu vực quy hoạch là 60cm. Giữa các dãy nhà có đường giao thông, và vỉa hè với chiều rộng tối thiểu là 4m.
Phần được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ
Khi tính mật độ xây dựng nhà phố cần xác định chỉ giới đường đỏ để nắm được đâu là phần được nhô ra và ngược lại. Đây là ranh giới phân định giữa phần lô đất xây dựng công trình với phần lô đất xây dựng giao thông hoặc công trình kỹ thuật hạ tầng.
Các bộ phận cố định của nhà từ độ cao 3,5m trở lên so với vỉa hè như ô văng, sê nô, mái che (không áp dụng với mái đón, mái hè),… được phép vượt quá đường chỉ đỏ nếu độ vươn các bộ phận đó nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m, đảm bảo an toàn lưới điện và theo quy định:
Ngoài ra các đường ống thoát nước mưa, bộ phận trang trí, gờ chỉ, bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, cách cửa, móng nhà, ban công (không vượt quá 1,4m và không che chắn thành lô gia hay buồng), cũng được phép nhô khỏi chỉ giới đường đỏ.
Với phần nhô ra không cố định, quy định như sau:
Lưu ý các phần không được nhô ra bao gồm: đường ống dẫn nước ngầm, móng nhà, kiến trúc xây dựng.
Trên đây là thông tin về mật độ xây dựng nhà ở nói chung cũng như mật độ xây dựng nhà phố nói riêng. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp ích cho quý bạn đọc trong quá trình thi công nhà ở và xin giấy phép công trình.
